Depois de 22 anos de luta, a Associação de Moradores e Amigos de Botafogo (AMAB) conseguiu livrar 60 mil moradores de Botafogo da cobrança fraudulenta de foros e laudêmios da famigerada subenfiteuse Silva Porto.
Conheça a história
EM 1997, ao sermos procurados por alguns moradores que solicitavam ajuda em relação a uma cobrança que havia chegado para milhares deles, jamais poderíamos imaginar que estivéssemos diante de uma fraude histórica. Os valores eram cobrados por uma autodenominada Subenfiteuse Silva Porto. Começava ali uma grande batalha para se descobrir em que se baseavam aquelas cobranças tão altas, tão repentinas, acompanhadas de cartas pouco explicativas e pouco convincentes, porém repletas de muitas ameaças.
Em defesa desses moradores, fomos à procura de dados e informações que, no final de uma grande pesquisa, deu origem a um documento de grande valor histórico. Constatamos, estarrecidos, que a história de uma cidade ou de uma localidade, em particular a do bairro de Botafogo, era, na verdade, a história de um grande número de portugueses espertalhões que, para fugirem de seus compromissos pecuniários com a Coroa Portuguesa, se dirigiram para o nosso país, na esperança de instalarem aqui o “Império do Trambique”.
Apesar de nem todos os moradores terem sido vítimas dessa cobrança ilegal, a AMAB acha importantes contar a todos a trajetória dessa grande “maracutaia”, às vezes chamada de enfiteuse, outras vezes de “Subenfiteuse Silva Porto”.
Para melhor compreensão fizemos aqui um glossário:
Enfiteuse - instrumento jurídico que remonta à Grécia antiga. Apareceu muito mais tarde no direito de Roma por influência do helênico e só teve assento definitivo com Justiniano, tendo sido depois sujeito a notáveis alterações por efeito do direito medieval e, principalmente, feudal. Chegou a nós após ingressar no direito português. Em Portugal, foi extinto em 1976 sem direito a nenhuma indenização. É um direito real sobre a coisa alheia. O enfiteuta é o proprietário de um imóvel (sempre um terreno não cultivado e não edificado), que permite que alguém nele construa, mediante a obrigação de um pagamento perpétuo, sendo essa obrigação transferida aos seus herdeiros.
Subenfiteuse – instituto extinto em Portugal desde 1867. Relativo à divisão de um terreno com terceiros que, mal comparando, seria uma espécie de aluguel perpétuo, com a possibilidade de sublocação, também perpétua.
Foro – taxa anual perpétua a ser paga aos detentores do chamado “direito real”, sobre um determinado terreno, por aqueles que detêm a propriedade, ou o chamado “domínio útil” do imóvel. Quando não estabelecida em contrato, a taxa é de 0,6% do valor da fração ideal de terreno. A Prefeitura do Rio cobra R$ 1 por ano. O título de direito real pode ser transferido a terceiros indefinidamente.
Laudêmio – taxa a ser paga a quem detêm o tal “direito real” na hora em que o proprietário vende o imóvel. O percentual varia de 2,5% a 5,5% do valor de avaliação, segundo tabela de ITBI ou valor declarado, o que for maior. A cobrança, explicam os especialistas, seria justificada pelo fato de o titular ter a preferência da compra. Ou seja, se a negociação será feita com um terceiro, ele cobra um percentual sobre a transferência de domínio útil.
Remissão – o foro dos imóveis pode ser extinto, com a indenização do dono da terra. Para tanto, é preciso pagar o equivalente a dez foros anuais, mais o laudêmio.
Império do Trambique
Toda essa farsa histórica remonta à época da fundação de nossa cidade, em 1565, quando Estácio de Sá definiu os limites da sesmaria (terra improdutiva), que formaria, mais tarde, a cidade de São Sebastião do Rio de Janeiro. Esses limites foram ampliados pelo governador geral Mem de Sá, em 1567.
Segundo o sistema colonial português, o governador também podia conceder terras aos seus amigos isentas de impostos, sob o pretexto de incentivar o desenvolvimento produtivo dos grandes vazios aqui existentes.
A precariedade das medições à época fizeram com que a definição sobre a área abrangida pela sesmaria pertencente à cidade – e, portanto, com direito à cobrança de foro anual e laudêmio pelo Senado da Câmara, hoje representado pela Prefeitura – só viesse a merecer sentença judicial quase um século depois de sua demarcação. Durante esse tempo, muitos portugueses espertalhões se beneficiaram da fragilidade dos registros e da imprecisão das medições para se autoisentarem do pagamento do foro à Câmara e, consequentemente, arrecadarem para si os valores pagos pelos novos proprietários de imóveis na cidade em expansão.
Incêndio criminoso
No fim do século XVIII, com a arrecadação em declínio pelo não pagamento do foro que lhe era devido, o Senado da Câmara se empenhou em organizar a documentação referente à situação enfitêutica da cidade. Como consequência desse empenho, houve um incêndio no prédio que abrigava o Senado, atingindo, coincidentemente, os registros cartorários referentes às propriedades territoriais. Mais tarde, descobriu-se ter sido criminosamente provocado por foreiros interessados em destruir as provas do senhorio direto do Senado da Câmara sobre suas terras.
Inexplicavelmente, mesmo após a confirmação de que as sesmarias pertenciam ao Senado da Câmara, evitou-se a ação judicial de cobrança dos que se apropriaram das terras públicas e as transformaram em particulares da noite para o dia. Atitudes como essa, nos deixam perceber, claramente, que o tão criticado jeitinho brasileiro, foi, na verdade, trazido para cá por alguns de nossos “pseudodescobridores” portugueses.
Amigos do rei
A chegada da Família Real ao Brasil aumentou o caos nas questões sobre posse de terras, pois, como muitos nobres que para aqui vieram não tinham renda e precisavam manter na nova colônia um padrão de vida próximo ao que tinham na Corte Portuguesa, novamente voltou-se a prática da distribuição de terras aos “amigos do rei”.
No caso específico do nosso bairro, as terras que compunham a sesmaria de Botafogo – que ia da Enseada de Botafogo à Lagoa Rodrigo de Freitas – pertenciam ao Vigário Geral, Clemente Martins de Mattos. Seu primeiro desmembramento foi feito pelo próprio Dom Clemente, em 1675, quando separou os terrenos do lado ímpar da Rua do Berquó (hoje General Polidoro) e os chamou de Fazenda São Clemente.
Com a morte de Dom Clemente, a Fazenda ou Quinta de São Clemente, suas terras passaram à posse de Pedro Fernandes Braga, casado com Bárbara Xavier de Carvalho. Posteriormente, com a morte do casal, a partilha entre os filhos motivou outro desmembramento da posse. O capitão Francisco de Araújo Ferreira adquiriu importante parte desse desmembramento (lado esquerdo da Rua São Clemente). Após sofrer remembramento, a área deu origem à Fazenda da Olaria, propriedade de Dom Marcos de Noronha e Brito - Conde dos Arcos – vice-rei do Brasil em 1825, vendida a Joaquim Marques Baptista de Leão.
É justamente sobre as terras da Fazenda da Olaria – que iam do lado ímpar da Rua São Clemente ao lado par da Rua General Polidoro – que, hoje, dois ramos da família Silva Porto brigam entre si, reivindicando domínio enfitêutico.
Os herdeiros de Joaquim Marques Baptista de Leão permaneceram legalmente como foreiros dos terrenos da antiga Fazenda da Olaria por muitas décadas, como comprovam diversas escrituras registradas.
Para que se compreenda de onde partiu o fio condutor da “falcatrua” dos Silva Porto, é importante que se esclareça que o Sargento-Mor João Alves da Silva Porto era o procurador do Conde dos Arcos, em 14 de março de 1825, data da transação da venda entre o Conde dos Arcos e Joaquim Marques Baptista de Leão. Todavia, não se sabe como que, em 1884, de mero procurador do vendedor, João Alves da Silva Porto passou a figurar como dono das terras. Completando o esbulho, um de seus descendentes, Luiz Alves da Silva Porto, conseguiu, no mesmo ano, inexplicavelmente, passar para o seu nome uma Carta de Traspasse e Aforamento (documento equiparado hoje à inscrição no Registro Geral de Imóveis) dos terrenos que pertenciam a Joaquim Marques Baptista de Leão.
Entretanto, nessa Carta de Traspasse e Aforamento, levantada cópia pela AMAB, não constam assinatura, nem selo, nem carimbo e, obviamente, também jamais foi levada a registro.
Mesmo sem qualquer valor jurídico, a tal Carta de Traspasse, conseguida ilegalmente, vem sendo, indevidamente, transmitida por herança aos seus descendentes e constando também ilegalmente dos inventários da família Silva Porto ao longo dessas últimas décadas.
É importante ressaltar que todas as vezes que os Silva Porto tentaram fazer valer judicialmente tal direito enfitêutico frente a terceiros, foram derrotados na justiça. Como usualmente eles não cobravam o foro anual e somente o faziam na época do laudêmio, etapa da venda em que o comprador já se encontra totalmente envolvido com os pagamentos para a legalização do imóvel, essa questão não mereceu maiores debates ao longo desses últimos anos. Inclusive, em algumas das sucessões hereditárias, os formais de partilha levados a registro não foram sequer aceitos pelo Cartório do Registro de Imóveis.
Para se ter ideia da desfaçatez dos Silva Porto, o próprio governo do Distrito Federal, quando ainda localizado no atual território do Município do Rio de Janeiro, ao receber da parte dos Silva Porto inúmeros pedidos de adjudicação (certidão de posse dos terrenos), se pronunciou da seguinte forma: “Não há Carta de Aforamento, pois o escrito lançado no livro não se integrou, uma vez que as partes interessadas não a subscreveram”.
Quando os Silva Porto conseguiram, enfim, registrar sua subenfiteuse no 3º R.G.I., cientes de que um simples registro não legalizaria a sua situação, voltaram a carga à Prefeitura, dessa vez alegando que desejavam saudar o pagamento de foros que estavam em atraso, e receberam a seguinte sentença: ”Um único documento é essencial à prova de que o autor não tem direito algum ao que reclama. Ao que reclama por via oblíqua, porque o que reclama de fato, não é um simples recebimento de foro, mas o reconhecimento de um direito que, em verdade, ele não tem e nunca teve: o de ser reconhecido como enfiteuta da Prefeitura, por extensa área de Botafogo”.
Dessa manobra imoral, se iniciou a história da descoberta da grande fraude da enfiteuse ou subenfiteuse Silva Porto que a AMAB, em 1998, conseguiu apurar e denunciar em uma Ação Civil Pública, contra o espólio da família Silva Porto, com a imprescindível colaboração do advogado especialista em direito administrativo, Luiz Paulo Viveiros de Castro, .
Viveiros de Castro, a certa altura da Ação Civil Pública, assim se expressou: “Tem-se a pretensão da existência de uma subenfiteuse sem que exista a enfiteuse que lhe dê condições de existir; uma relação secundária sem a principal; o que equivale admitir a possibilidade de uma consequência sem causa, o que fere a própria lógica das relações jurídicas”.
Após praticamente 14 anos de luta, fruto de uma absurda lentidão jurídica (a ação foi ajuizada em 17 de novembro de 1998), enfim a AMAB, juntamente com os milhares de moradores de Botafogo extorquidos pela família Silva Porto, saiu vitoriosa na Ação Civil Pública que moveu contra a subenfiteuse, com o Acórdão da 10ª Câmara Civil, do último 31 de agosto, que confirmou, por unanimidade, a magnífica sentença proferida a favor dos moradores de Botafogo.
Hoje, depois de longos 22 anos, enfim o processo foi julgado no Superior Tribunal de Justiça (STJ), pelo eminente ministro Marco Buzzi, e em breve será considerado transitado em julgado, pondo fim, então, a esse imbróglio e, consequentemente, a essas cobranças extorsivas e injustas e, coroando a luta da AMAB, dos associados que nela acreditaram e dos demais moradores que dela virão a se beneficiar.
Rio de Janeiro, 23 de outubro de 2020.
Regina Chiaradia - Presidente da AMAB
A causa foi ganha pelo escritório Luiz Paulo Viveiros de Castro. Veja, aqui, a sentença:
Página original TJRJ
Publicação: 2
Data de Disponibilização: 22/10/2020
Data de Publicação: 23/10/2020
Jornal: Tribunais Superiores
Tribunal: SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
Vara: AcA3rdAos – Quarta Turma
Seção: DJ Seção Única
Página: 01669
–
AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1625982 - RJ (2019/0350814-0)
RELATOR : MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE : A M B
ADVOGADOS : LUIS GUILHERME CINTRA TEIXEIRA - RJ113859
VINICIUS HENRIQUES DE FREITAS - RJ123165
RODRIGO DE ALMEIDA LACOMBE - RJ105697
AGRAVADO : C L C
ADVOGADO : LUIZ PAULO DE BARROS CORREIA VIVEIROS DE CASTRO -
RJ073146
EMENTA
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL -
ACAO ANULATORIA - DECISAO MONOCRATICA QUE NAO
CONHECEU DO RECLAMO.
IRRESIGNACAO DA PARTE REQUERENTE.
1. Razoes do agravo em recurso especial que nao impugnaram
especificamente os fundamentos da decisao proferida em juizo
previo de admissibilidade, violando o principio da dialeticidade, o
que autorizou o nao conhecimento do reclamo, nos termos do art.
932, inc. III, do CPC/15.
2. Agravo interno desprovido.
ACORDAO
Vistos e relatados estes autos em que sao partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justica, por
unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Luis Felipe Salomao, Raul Araujo, Maria Isabel Gallotti e
Antonio Carlos Ferreira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Brasilia, 19 de outubro de 2020.
MINISTRO MARCO BUZZI
Relator